신탁 부동산 전월세 사기는 왜 발생 했을까요? 우리는 평생 살면서 부동산 거래 계약을 평균 1~3회 합니다. 그러니 신탁 부동산은 더욱 낯서기만 합니다. 내가 잘 모르니 공인중개사를 통해 거래하는 것인데 사실 공인중개사분들도 신탁 부동산 많이 거래해보지 않으면 모르긴 마찬가지 입니다. 일반인들도 공인중개사들도 잘 모른다는 점을 이용, 이런 정보의 비대칭성 때문에 사기의 대상이 된 신탁 부동산. 원인은 무엇이고 해결책은 없는 것일까요?
-목차-
1-2. 신탁원부 상 관계자(위탁자, 수탁자, 우선수익자) 이해하기
2. 신탁 부동산 위탁자, 수탁자 중 누구와 거래해야 하나?
4. 2025년1월31일 부터 인터넷등기소에서 신탁원부 열람 서비스 예정
1. 신탁 부동산이 뭐지?
부동산 신탁은 금융 상품의 한 종류로 최근 전월세 사기의 대상이 된 신탁 부동산의 대부분 담보 신탁인 것으로 보입니다. 여기서 '담보 신탁'이 뭐냐란 질문에 보통 사람들이 가장 이해하기 쉬운 답변은 '근저당 설정'과 유사한 것이란 답변일 것 같습니다.
담보신탁이란 현행 저당 제도를 대신할 수 있는 선진 담보기법으로 부동산 소유자가 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고 금융기관은 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받는 방법으로 부동산 소유자에게 대출을 실행하는 제도입니다. ※00부동산신탁 회사 홈페이지 설명
- 개인이 부동산 담보대출을 받을 때 => 근저당 설정을 합니다
- 사업자가 다수의 물건을 묶어 담보대출을 받을 때 => 담보 신탁 합니다
그런데 우리가 담보 신탁이 낯선 이유는 일반 개인들은 담보 신탁할 일이 거의 없다는 것입니다. 물론 개인이 다수의 물건을 묶어 담보 신탁 할 경우도 있으나, 보통은 다수의 물건(토지)를 개발, 분양(판매), 담보 제공할 목적의 사업자가 담보 신탁을 이용하는 것이 일반적 입니다. 다수의 물건을 담보 설정할 때 들어가는 비용이 근저당 보다 담보 신탁이 저렴하기 때문입니다.
1-1. 신탁 부동산은 왜 근저당이 안 보일까?
은행에서 담보대출을 받으면 채권자인 은행은 채무자의 부동산에 근저당권 설정을 합니다. 설정하면 아래 그림과 같이 을구에 근저당권자 OO은행, 채권최고액 금----원 등이 표기 됩니다.
하지만, 담보 신탁 부동산은 근저당 제도를 대신하여 신탁 제도를 이용한 것이므로 을구에 근저당권 설정 표기가 없고 갑구에 소유자 OO부동산신탁 표기 밖에 보이지 않습니다. => 이부분이 전월세 사기에 악용 되었습니다
담보 신탁 계약서는 보통 약20~40페이지 분량입니다. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 시에는 신탁 행위가 있었음을 증명하는 서면으로 신탁 계약서 원본 전체를 첨부하여 등기소에 신청합니다. 따라서, 20~40페이지 분량의 계약 내용이 부동산등기부 등본상에 표기되지 않습니다. 담보 신탁 계약의 내용을 확인할 수 있는 방법은 신탁원부를 확인 하는 것입니다.
1-2. 신탁원부 상 관계자(위탁자, 수탁자, 우선수익자) 이해하기
신탁원부를 열람하면 신탁 계약서 전체를 볼 수 있습니다. 그러나 일반인들이 신탁 계약서를 보 조금은 낯선 용어들이 등장합니다. 우선 우리나라 신탁법 상 정의된 신탁의 개념은 아래와 같습니다.
신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.
담보신탁 계약서상 관계인을 좀 더 이해하기 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.
- 위탁자(수익자) : 부동산 물건을 맡긴 자 = 개발 시행자, 담보 설정자 = 신탁 전월세 사기에선 '임대인'
- 수탁자 : 부동산 물건을 맡아 소유권등을 관리 처분하는 자 = 등기부 상 소유자 = OO부동산신탁 주식회사
- 우선수익자 : 대출해준 채권자 = OO은행(들)
2. 신탁 부동산 위탁자, 수탁자중 누구와 거래해야 하나?
2-1. 신탁 부동산은 소유자인 신탁 회사와 거래 해야
최근 전월세 사기 내용을 보면 가해자들이 피해자들에게 '주택은 신탁회사에 맡겨 안전하게 관리되고 있으니, 위탁자인 자기들과 전월세 계약하면 아무문제 없는 것처럼 유인한 것으로 보입니다. 또, 자신들과 거래하면 더 저렴하게 임차할 수 있다면서요. 그러나, 우리는 일반적으로 부동산 거래 시 부동산등기부등본 상 소유자를 확인하고 그 소유자와 거래 합니다. 신탁 부동산은 위 등기부등본 예시에서와 같이 부동산등기부등본 상 소유자가 신탁 회사 입니다. 따라서, 소유자인 신탁 회사와 거래 계약을 체결해야 합니다.
하지만 실무에서는 신탁 부동산을 임대하기 위해
- 신탁회사가 임대인으로 전월세 계약 날인하는 경우는 극히 드뭅니다.
2-2. 신탁 부동산이라 안전하다고 했는데...
예전에는 부동산 신탁회사들 중 공기업(자산관리공사 자회사등)이었던 회사도 있었습니다. 현재는 모두 민영화된 사기업 입니다. 다만, 일반 기업과 달리 금융회사라 금융위원회의 관리감독을 받는다는 차이가 있을 뿐입니다. 가끔 HUG(주택도시보증공사)와 유사한 회사라고 오해하시는 분들도 있는데 전혀 다른 회사 입니다.
2-3. 전월세를 신탁 회사랑 계약했으면 안전했을까?
이런 전월세 거래에서 가해자들의 말과 달리 '신탁 회사라 안전'이란 것은 없습니다. 전월세 거래에서 신탁회사도 일반 임대인과 다르지 않습니다. 임대인이 근저당된 담보대출 원리금을 못 갚으면 경매가 진행됩니다. 신탁 부동산도 위탁자가 대출 원리금을 못 갚으면 공매가 진행됩니다. 일반 개인과 거래해도, 신탁 회사와 거래해도, 모든 전월세 계약은 주택임대차보호법을 따르는 것은 똑 같습니다. 따라서, 신탁 부동산이라고 더 안전한 것은 없습니다.
3. 이런 전월세는 주의 하자
3-1. 시세 확인이 어려운 빌라
일반 아파트와 달리 빌라는 매매 및 전세 시세 확인이 어렵습니다. 이 전세금이 매매시세에 준하는 높은 금액인지 확인하기 어렵습니다. 이를 노리고 전세가를 매매가와 거의 동일한 금액으로 받는 사례도 많습니다.
- 빌라(다세대 주택)의 경우 인터넷으로는 정확한 시세를 확인하기 어려우니 더 주의해야 합니다.
최근 빌라와 같은 다가구, 다세대 주택의 매매, 전세시세를 인터넷에서 확인하기 쉽도록 시세 정보서비스를 제공하고자 하는 민간기업들이 있었으나 실용화 되지 못하고 있습니다. 조속히 정부가 나서 관련 협회들과의 중재, 관련법 개정등이 필요해 보입니다.
3-2. 준공 후 장기간 미분양된 물건
준공 후 미분양이 많으면 주택을 개발한 시행사(위탁자)는 사업비대출(PF)한 금액을 준공 후 담보대출로 전환 합니다. (관리형)토지신탁이었던 신탁 계약은 해지되고, 담보 신탁 계약을 다시 체결합니다.
- 준공 후 미분양이 많았다면 임대인(위탁자)의 대출채무도 많을 가능성이 높습니다.
권리관계를 확인해서 대항력을 잘 갖춘 임대차 계약을 체결하시기 바랍니다.
3-3. 통매입 통매각 물건
최초 건축주가 준공 후 미분양이 많을 때, 남은 잔여 사업비대출금을 상환하기 위해 미분양 물건을 대량으로 제3자에게 매각하기도 합니다. 이때 10~30%를 할인하여 통매각합니다. 이렇게 할인하여 통매입한 사업자는 자신이 매입한 금액에 일정 마진을 붙여 다시 일반인들에게 매각합니다. 이때 통매입을 100% 자기자금으로 매입하는 사업자는 거의 없습니다. 이때 통매입 사업자는 담보 신탁을 이용해 은행에서 담보 대출 받습니다. 그리고 일반인들에게 재매각하여 담보대출금을 상환하고 남는 금액이 사업자의 이익 인 것입니다. 최근 전월세 사기에 이런 거래들이 다수 보이니 주의하고 거래하는 것이 좋습니다.
4. 2025년1월31일 부터 인터넷등기소에서 신탁원부 열람 서비스 예정
과거에는 신탁 원부를 발급받으려면 직접 등기소에 방문하여 열람 신청해야 했습니다(물론 인터넷에 찾아보면 유료 대행 서비스들도 있습니다). 그러나 최근 대법원 보도자료(2024.12.19. 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항 등기제도 시행)에 따르면 2025년1월31일 부터 인터넷등기소를 통해 신탁원부 열람 서비스를 제공할 예정이라고 합니다.
대법원은 국민의 신탁원부 발급 편의를 위해
2025. 1. 31.부터 인터넷등기소를 통해서도
신탁원부를 열람할 수 있는 서비스를 제공할 예정
(그런데 ... 2025.02.08. 지금 이 포스팅 글을 쓰며 인터넷등기소에 들어가 봤는데 신탁 원부 열람하는 메뉴를 못 찾겠...)
늦었지만 일반인들이 좀더 쉽게 열람 가능하게되어 사고를 예방하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
결론
최근 서민들이 부동산 신탁 제도를 잘 모른다는 점을 이용해 서민들의 귀중한 보증금을 가로채는 전월세 사기가 급증했습니다. 피해자 분들중에는 공인중개사 분들도 계신 것으로 방송에서 보았습니다. 정말 맘먹고 사기치는 가해자를 피하기란 쉽지 않습니다. 피해자가 더이상 양산되지 않기를 바라고, 피해를 입으신 분들께서 조속히 구제 받으실 수 있기를 간절히 바랍니다.